红网时刻7月29日讯（记者 岳瑾）既有小区提质改造涉及的范围大部分属于物业小区的共用部位和共用设施设备，需要使用物业专项维修资金(以下简称“维修资金”)。为配合既有小区提质改造，充分发挥维修资金在“精美长沙”建设中的支持作用，方便物业小区在提质改造过程中充分使用维修资金，日前，长沙市住建局下发了《关于优化物业专项维修资金使用管理支持既有小区提质改造的通知》（以下简称《通知》）。今日，该局相关负责人对该《通知》进行了解读。

据长沙市住建局相关负责人介绍，《通知》主要包括三个部分的内容。第一部分是优化业主决策机制，一方面是明确业主表决规则，既有小区提质改造项目中凡属于维修资金使用范围的，经有利害关系的专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的可以使用。另一方面是明确支持业主大会自管本小区的维修资金。即已成立小区党支部、业主大会和业主委员会的小区，决定自行管理维修资金并按照《长沙市物业专项维修资金管理办法》第十二条的规定表决通过的，长沙市物业维修资金管理中心按规定将代管资金划转业主大会开立的物业专项维修资金专户，并将有关账目等资料移交业主委员会，进一步方便物业小区使用维修资金。

第二部分是简化使用审批程序。一方面是下放审批权限，明确凡涉及既有小区提质改造的项目需要使用维修资金统一由所属各区住建局全权负责，不再上报物维中心审批。另一方面简化维修资金拨付程序，明确由物维中心代管维修资金的，区住建局审核后报物维中心备案，物维中心不再审核直接通知专户银行划转款项；由业主大会自行管理维修资金的，业主委员会审核同意报区住建局备案后，直接通知专户划转款项。

第三部分是加强维修资金使用事中事后监管。《长沙市既有小区品质提升三年行动方案》涉及的物业小区数量多，范围广，计划使用的维修资金数额较大。为保护广大业主的权益，保障维修资金依法合规使用，加强维修资金使用事中事后监管确有必要。因此《通知》明确了单个项目工程费用3万元（含）以上的应实行结算审价。同时物维中心联合审计部门加强对既有小区提质改造项目使用维修资金情况的抽查检查，对违法违规的要依法严肃处理。

上述负责人告诉记者，本《通知》自8月20日起施行，有效期3年。此外，《通知》需要注意几个方面：该《通知》为专门配合建设既有小区提质改造使用维修资金的特殊规定，其适用范围仅限于涉及既有小区提质改造的项目，除此之外一般和应急使用维修资金的项目，仍然按原规定执行。

二是既有小区提质改造使用维修资金应以表决通过的使用方案确定的金额为限，其他资金来源未到位的情况下维修资金不进行兜底，但业主另行表决通过的除外。

三是根据《长沙市物业专项维修资金管理办法》第42条的规定，物业共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由业主共有的部位，一般包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、水泵间、电表间、管道井、电梯前庭、锅炉房、发电间、配电间、线路分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、公用阳台、公用露台和公共厕所等。共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、中央空调、防盗门、楼宇对讲系统、避雷装置、水箱、水泵、锅炉、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、小区围栏、监控报警系统、车辆进出管理系统、非经营性车场车库和公益性文体设施等。

四是根据《长沙市物业专项维修资金管理办法》第28条的规定，下列费用不得从物业专项维修资金中列支：依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；依照相关规定应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用；根据国家有关规定或者物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的维修、养护费用。