红网时刻新闻通讯员 周湘华 孙侃知 长沙报道

住房问题关系民生福祉，也关系房地产市场平稳健康发展。近年来，“零公摊”“得房率120%—150%”成为新房市场的重要营销卖点，不少楼盘以赠送面积吸引购房群体。一方面，高得房率回应了购房者“买得实惠”的真实需求，是产品力提升的重要方向；另一方面，部分项目依靠规避规则、验收后违规改造形成的“超高得房率”，也确实带来规划、安全、绿色等方面的问题。科学的态度，既不能因噎废食，也不能放任失序——既肯定合规高得房率的价值，也正视其中潜藏的风险。

厘清概念：得房率究竟是什么

在房价高企的背景下，每平方米公摊都对应购房者的切实支出，购房者关注得房率，本质是关注“钱花在哪儿”。通过合理的户型优化、对公摊空间的精细化设计提升套内使用效率，是房企产品力的重要体现，也是购房者实实在在的利好。高得房率本身并非问题，问题在于部分项目实现高得房率的方式。

在产权登记口径下，得房率（套内建筑面积÷建筑面积）的理论上限为100%，行业普遍合理区间为多层住宅85%—90%、小高层80%—85%、高层75%—80%。市场上宣称的120%、150%“得房率”，多属于营销口径的“实际使用率”，把不计产权、部分不计容的阳台、飘窗、设备平台，甚至后期改造空间一并计入套内使用面积。结合部分城市管控经验，合规框架下实际使用率上限一般在105%左右。若项目宣称使用率明显超出这一上限，超出部分难以通过合规设计实现，应重点核实面积来源。

辨明路径：合规优化与验收后改造逻辑不同

需要明确区分的是：合规高得房率，全部体现在报批报建图纸中，交付状态与规划审批一致，产权、安全、容积率等均合规，是户型设计能力的体现；而“验收后改造型”得房率，依赖验收完成后的拆改封闭，所谓赠送面积没有产权，潜藏多重风险。本文讨论的风险，主要针对后者。

“验收后改造型”得房率的典型路径，是“报建一套、交付另一套”。报建阶段按规范设计开放式阳台、合规飘窗、设备平台、装饰性构件，通过规划审批和竣工验收；验收完成、正式交付之前，再统一实施二次改造，把原本不计容、不计产权的空间封闭、拆改纳入室内。需要明确边界：为统一外立面，在报建方案中已经明确且不改变原有空间使用属性的统一封窗，属于合规操作；需要警惕的是，将设备平台、装饰构件改造为居住空间，改变规划核定的使用性质。广州荔湾区一项目将装饰柱违规改建为结构柱，产生违法建设面积199.34平方米，受到当地有关部门公开处罚。将结构柱按装饰柱报建以换取额外使用面积，虽然增加了住户室内空间，但变相提高了小区实际居住密度，可能加大楼间距和公共配套承载压力。

2025年以来，广州、武汉、成都等地陆续出台新规，从严管控各类附属空间。广州自2025年6月起收紧住宅报建审查，严控可拆改的内凹飘窗及违规改造花池；武汉在2026年实施新规，限定阳台、设备平台及飘窗的面积占比，同时规范销售宣传，严禁以“超高得房率”“零公摊”等噱头虚假宣传；成都也对阳台、空中花园等附属空间总规模设置上限。这些举措的深层考量，是在回应购房者获得感需求的同时，防范因过度追求赠送面积引发建筑安全和居住品质隐患，让竞争回归产品本身。

制度破题：湖南以标准和制度定分止争

让得房率竞争回归正轨，关键在“疏堵结合”：既封堵“报建一套、交付一套”的违规改造路径，又通过制度优化回应购房者对更高获得感的现实需求。应在规划技术规则层面，就户型优化、公共空间精简、阳台飘窗合规赠送方式制定指导性文件，明确哪些空间属于合规优化、哪些属于违规改造，促进行业和市场形成共识。

在这方面，湖南的探索具有先行示范意义。2026年4月，我省正式印发《湖南省好房子建设技术导则（2026版）》，创新“总纲+细则”双体系，明确安全耐久、健康舒适、绿色低碳、智慧便捷、全龄友好、物业优质六大核心要义，设置标准级、舒适级、高品质级三级递进评价体系，全面对接国家强制性标准《住宅项目规范》。

更值得关注的是，导则对创新居住模式作出积极回应。多地出台政策，允许空中花园、绿化阳台、风雨连廊等生态空间不计容积率，部分地区还可折算绿地率；《导则》也鼓励探索空中花园、前庭后院等创新居住模式。政策初衷在于引导增加社区生态空间，推动住宅绿色宜居。

但政策红利不能异化为营销工具。真正的高空间利用率，应当是绿色建筑理念与户型精细化设计共同产出的结果。通过优化楼栋核心筒、电梯、公共走道，减少无效公摊，在守住安全底线前提下提升空间效率，才是住宅产品升级的正道。部分房企将政策红利简单用作营销卖点，原本承担景观绿化功能的空中花园、绿化阳台，设计初衷并非室内居住，却通过后期封闭改造变为套内房间，政策鼓励的生态配套功能被消解，绿化养护成本转嫁到物业和全体业主。合规绿色空间优化，是在规划体系内提升居住品质；依靠政策灰色地带的后期改造，则存在透支规划信用的风险。二者虽都能提升表面得房率，但内在产品逻辑不同，长期价值也不同。

此外，为追求高得房率数字，部分项目在合规框架内“极限优化”，反而可能影响居住体验：南向阳台被压缩甚至取消，晾晒、通风、休闲功能受损；飘窗被过度加长，甚至在厨房、卫生间不当设置，业主入住后还需自行拆除改造，增加成本。这提示我们，得房率并非越高越好，空间效率与居住品质需要统筹平衡。

鲜明导向：让“好房子”导向更加鲜明

规范超高得房率宣传，关键在于把管控从报建审批延伸到交付核验和营销监管，细化各类附属空间面积计算规则，压缩规则灰色地带；同时统一“得房率”营销口径，要求商品房销售现场和宣传物料同时披露产权登记得房率和营销口径使用面积比例，对超出产权面积部分的性质、是否计入产权、是否通过规划核实等作出明确说明，从源头减少“120%得房率”式模糊宣传。

对购房者而言，得房率并非越高越好，关键要看高得房率从何而来：源于图纸优化的，是产品力；源于交房后违规改造的，则需审慎评估风险。行业监管的目标，不是限制高得房率，而是让高得房率竞争回归设计能力本位。

“十五五”规划纲要提出建设“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”。好房子的标准，不在于得房率数字高低，而在于户型是否合理、功能是否完善、社区服务和配套是否到位。湖南以《湖南省好房子建设技术导则（2026版）》和《湖南省提升住房品质行动方案》构建从“好房子”到“好城区”的推进体系，其六大核心要义为行业提供了可借鉴的实践样本。人民群众对“好房子”的期待合情合理，得房率提升也有空间，关键在于走什么路。让得房率提升建立在设计优化和制度完善之上，房地产市场才能行稳致远，“好房子”建设才能真正落地见效。